Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos hipotecarios?
La nueva ley hipotecaria establece que el grueso de los gastos de
las hipotecas corresponden al banco: los gastos de gestoría, los aranceles
notariales, el registro y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, es decir,
el impuesto de las hipotecas. Algunos bancos también asumen el coste de la
tasación.
Sin embargo, cabe reseñar que los gastos asociados a la compra-venta
seguirán siendo por cuenta del comprador, a saber: la escritura notarial de la
operación de compra-venta, el registro y los impuestos asociados como son el
IVA para las viviendas nuevas o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
para las viviendas usadas.
¿Cuánto dinero suponen los gastos de la compra-venta de una vivienda?
En la Comunidad de Madrid una cifra bastante aproximada en las viviendas
usadas sería de un 7,5% del importe final de la compra-venta. El gasto más
importante es el Impuesto de transmisiones Patrimoniales y AJD, que supone
en la Comunidad de Madrid un 6% del importe de la compraventa.
Es reseñable que existe una bonificación sobre este impuesto para el caso de
familias numerosas y viviendas de valor inferior a 250.000€ que se destinan a
primera vivienda.
El otro 1,5% se destina a gastos de notaria y de registro, etc…
¿Qué es una hipoteca puente?
Se trata de un préstamo que permite comprar una vivienda nueva mientras
se vende la actual que también está hipotecada. Partiendo de la hipoteca actual,
se amplía el importe del préstamo a la cantidad necesaria para la compra de la
segunda vivienda que se incorpora como una segunda garantía a la operación.
Mientras se está vendiendo la vivienda actual, pagaremos una cuota por un importe
similar a la suma de las cuotas de las dos hipotecas.
Una vez vendida la vivienda actual (la antigua), se cancela el importe pendiente
correspondiente a la primera garantía quedando “vivo” el préstamo hipotecario
asociado a la vivienda nueva.
En determinados casos, si hay dinero sobrante de la venta después de cancelar
el préstamo hipotecario, podrás utilizar ese dinero para amortizar deuda de la
hipoteca de la vivienda nueva aminorando así las cuotas mensuales.
¿En qué consisten los seguros de proteción de pagos hipotecarios?
Un seguro de protección de pagos es una póliza que sirve, básicamente, para
hacer frente al pago de las cuotas de un préstamo hipotecario cuando el titular
del mismo se enfrente a una de estas dos situaciones:
Situación de desempleo: siempre que seas trabajador por cuenta ajena con
contrato indefinido. En este caso, el seguro de protección de pagos se hará
cargo, durante 24 meses, del pago de las cuotas del préstamo hipotecario.
Situación de incapacidad temporal: como consecuencia de una enfermedad o
accidente, en el caso de que seas trabajador temporal, autónomo o funcionario.
En este caso el seguro de protección de pagos garantizará el pago de la cuota
de tu hipoteca, hasta un máximo de 24 meses.
¿Qué es la capacidad de endeudamiento?
La capacidad de endeudamiento es el cálculo del porcentaje de nuestros
ingresos que podemos destinar para pagar las cuotas de un préstamo o
hipoteca. En otras palabras, es la capacidad máxima de endeudamiento que
una persona puede asumir sin poner en riesgo su posición económica.
Es un dato que es fundamental tener en cuenta para no endeudarnos por
encima de nuestras posibilidades y poder conocer de antemano qué cantidad
de deuda podemos asumir.
Este dato es un factor resolutorio que analizan los bancos cuando solicitamos
una hipoteca y aunque puede variar en función de la entidad y las circunstancias
del solicitante, debe estar entorno al 35% de sus ingresos netos.
¿Hasta qué edad puedo pedir una hipoteca?
Generalmente, el límite de edad se establece alrededor de los 75 años. En el
caso de diferencia de edades entre los compradores se suele calcular sobre la
del interviniente más joven.
Debe tenerse en cuenta las recomendaciones del Banco de España. Éstas son las
de no superar los 30 años como plazo máximo en una hipoteca y que, en ningún
caso, se destine más del 35% de nuestros ingresos mensuales al pago de la hipoteca.
Aunque debes saber que con la mediación de un broker hipotecario como Beta
hipotecas, se pueden superar ampliamente estos márgenes.
¿Qué diferencia hay entre hipoteca fija y variable?
La diferencia entre una hipoteca fija y una hipoteca variable radica entre elegir
un préstamo hipotecario en el que siempre se va a pagar la misma cuota
(aunque el interés en principio puede que sea más elevado) o un préstamo sujeto a las
variaciones de un índice al que está referenciado (habitualmente el Euribor a
un año).
No hay una modalidad mejor que la otra, pues todo dependerá de nuestro
perfil y de la tolerancia que tengamos al riesgo.
En este momento, en el que el Euribor ha alcanzado en apenas 14 meses un nivel
que ronda el 3,5% después de una década de tipos bajísimos incluso negativos,
lo que cabe recomendar es un tipo mixto. Esta modalidad, poco usual en España
hasta ahora, en este momento se revela como la mejor opción pues nos permite
contratar en un tipo fijo a 3 o 5 años (en algunas entidades hasta 10 años)
en un tipo fijo muy competitivo y el resto del periodo un variable con un diferencial
muy reducido, dando de esa manera opción de beneficiarnos de una hipotética bajada
de los tipos de interés en un corto o medio plazo.
También hay que destacar que la nueva ley hipotecaria facilita enormemente el
paso de las hipotecas de tipo variable a fijo, incluso si conllevan cambio de
banco.
Evolución del Euribor
El Euribor que se utiliza cada mes como referencia para el cálculo de la
mayoría de las hipotecas en España, cerró en Abril de 2022 en -0,484%,.
Pero esta situación no es nueva. Desde Agosto del 2012, cuando el Euribor bajo
por primera vez del 1%, ha continuado su bajada de manera lenta pero
inexorable. Así, en enero de 2016, el Euribor bajó por primera vez del índice 0% y
así se mantuvo hasta junio de 2022. A partir de ahí, el euribor ha experimentado
una meteórica y continua ascensión en paralelo al aumento de la inflación y
como medida limitadora de la misma que aun en este momento, marzo 2023,
no se ve el final. Sin embargo la FED ha dejado entrever su intención de frenar la subida
de los tipos de interés lo cual augura una medida igual por parte del Banco Central Europeo
(medida necesaria para mantener la competitividad) lo que indica que podemos
estar muy cerca del punto de inflexión o al menos de estancamiento de los tipos de interés.
En cuanto a la previsión, todos los analistas financieros coinciden en que
el fin de la guerra de Ucrania y la normalización en el suministro de gas como factores clave
para la normalización de la situación internacional aunque se están tomando otras medidas
para paliar la situación. A cierre de este 2023 se espera que los tipos de interés hayan
comenzado a descender y que así continúe en el 2024 hasta encontrar niveles razonables
en el entorno del 1,5%.